从年明确不再批纯别墅用地，到最近严禁审批独栋、双拼和联排别墅，近十年的时间里，南京将“限墅令”贯彻到底。5月17日，南京市规划和自然资源局发文，明确今后南京严禁审批独栋、双拼和联排户型。政策里的种种条文如何理解？对南京的别墅市场有什么影响？眼下，南京还有哪些“绝版”别墅可以买？跟着一线君详细了解吧。1最早在年，国家就提出限制别墅用地。年国土资源部、发改委联合发文，严格限制别墅用地审批。南京也是在同年开始响应国家号召，规定禁止出让容积率1.0以下的土地。从限制别墅用地审批，到严禁审批独栋、双拼和联排户型，南京从土地审批和产品审批两方面去限制别墅产品，所以市面上的纯别墅产品，日后真的要成为绝版了。最新出台的政策，怎么理解呢？一线君做了几点解读：①多层居住项目的居住建筑最小建筑高度原则上不得低于12米。这意味着，除了别墅不再审批外，以后南京也基本不会有4层及以下的多层了，除非把层高做到3米以上。上周集中土拍，浦口汤泉的几块宅地容积率在1.1-1.3不等，后续的产品设计开发应该会受到诸多限制。②严禁审批独栋、双拼和联排户型；严禁将低多层居住建筑户型潜伏设计或变相设计成“别墅”。这意味着独栋、双拼和联排类别墅产品被明令禁止，类别墅的空子也不可以钻。③低多层居住建筑每栋居住建筑水平与竖向拼接的总户数不得少于三户；低多层居住建筑核准图中不得出现“别墅”“叠墅”和“空中别墅”等标注。这两句话结合起来，一线君认为是对叠墅产品进行了限制：市面上总层高4层、分为上下两叠的叠墅产品不再被允许，比如金隅紫京叠院的两叠产品，以后就是绝版。④低多层居住建筑不应设置围墙、围栏或绿篱等设施，将居住建筑首层外的绿地和公共空间作为建筑首层的专有使用部分。这意味着1楼带院子的产品将被禁。2南京已开发的，在售的别墅，大多有几个共同点：面积大、总价高、流通性相对低、多临山近湖。面积大、总价高不难理解，这里举几个二手别墅房源的例子。前几年，紫金山豪宅钟山国际高尔夫成交了一套平的别墅，总价高达万，单价9万4，颠覆了芸芸大众对豪宅的认知。在链家网随手一搜，已成交的别墅大多是3、平、总价上千万的。总价门槛过高，加上装修成本不菲，对买房人的资金要求必然高，成交周期、成交量不如普通住宅，别墅的流通性也就相对低。多临山近湖，同样不难理解。比如江北的“别墅红盘”金基九月森林、仁恒凤凰山居，在老山脚下，自然环境一流，但商业、教育等生活配套相对弱。还有江宁的佘村，横山水库旁，鸿信云深处在卖万一套的别墅，旁边还藏着低调的独栋新盘景枫城市山谷！简而言之，能买得起别墅的人群，主城区不缺房，孩子不缺好学校上，更多的是要享受一流的自然环境与更舒适的人居产品。话说回来，南京早有限墅政策，加上别墅本身的特性，这一新政产生的影响很有限。不过，纯别墅成为绝版，市场预计会出现几种变化：1、南京市面上部分在售周期长的别墅盘，去化或将加速；2、热门板块的绝版产品热度会更高，比如仁恒凤凰山居、金基九月森林，此前就很难买，后期加推预计中签率会更低。紫核的高科紫星荣院，有几套㎡，带有负一、负二层的底跃，大概率也不好买；3、另外，优质的别墅产品在二手房市场里会更吃香。想出掉手里别墅房源的卖家，不妨观望一段时间，寻找更多的溢价空间。3那么，南京楼市还有哪些别墅产品的“囤货”机会？一线君将目前在售的主力别墅盘，分为了三类。第一类：主城的第一居所地段和产品兼顾，城中的别墅不要太抢手，被不少高端卖家选做改善的第一居所。目前，安品园舍、泰禾南京院子等已经基本售罄；剪子巷的雅居乐长乐渡，只剩极少数独栋、联排在售，总价0万以上；南京的总价地王越城天地项目，也有别墅产品在售，总价万以上。第二类：品牌标杆代表南京人素来信任绿城、仁恒、金基、高科等品牌房企，他们的不少作品确实有口皆碑。现在，南京还有少量收藏他们开发的绝版别墅的机会。老山脚下的仁恒凤凰山居、金基九月森林较为抢手，前期房源已售罄，后面会有类独栋、双拼、联排加推；仙林的高科紫微堂，在售少量万起的合院产品；再走远一些，坐落在汤山的绿城南京桃花源，或许是中式合院与世外桃源的完美结合。第三类：骨灰级老别墅这一档里的别墅盘开发周期都相对长，多集中在江宁和江北，环山或环水，生态资源一流。这些别墅里，有开发周期长达17年的骨灰级老盘，比如江北的路易庄园、山河水，知名度也一般。也有贵到令人瞠目结舌的顶豪，比如紫金山下环陵路上的钟山国际高尔夫，主力在售独栋别墅，一线君翻看了网房数据，这套㎡的房源，单价近14.8万，总价.4万！还有拿地超十年，至今未入市的新盘。位于江宁佘村，横山水库西北面的景枫城市山谷，规划有双拼和独栋，一直“不见庐山真面目”。南京的一纸“限墅令”，或许能让沉寂已久的它“重现天日”。要说以上别墅最大的缺点，那恐怕是“太贵了”。不过限墅令当头，卖完就真的没有了。如果你有别墅梦，房票和资金都允许，那就赶紧下手吧！
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